올해 하반기 만기가 도래하는 임차인은 ‘깡통전세’ 피해에 대해 만반의 대비가 필요하다는 지적이 제기됐다.

주택금융연구원이 발표한 ‘주택금융리서치 제28호-보증금 미반환 위험추정 보고서’를 보면 향후 2년간 주택가격이 10~20% 하락할 경우, 만기가 도래하는 전세계약 8건 중 1건이 깡통전세로 전락할 위험이 있다는 분석이 나왔다.

깡통전세는 전세보증금과 주택의 매매가격이 유사한 수준이 된 상태 등을 일컫는다.

보고서는 전세보증금이 추정 매매가보다 10% 이상 큰 경우를 깡통전세로 정의했다.

지난해 7월을 기준으로 직전 3개월 동일 단지와 동일 면적, 동일층 거래 가격을 평균값으로 정한 뒤 주택가격지수가 향후 2년간 0~10% 하락, 10~20% 하락할 때 만기 도래 전세계약 중 깡통전세 비중을 추정했다.

분석 결과 올해 상반기 만기 도래건 중 깡통전세 비중은 0~10% 하락할 경우 전국적으로 3.1%, 10~20% 하락은 4.6%로 예상됐다. 

올해 하반기 만기 도래 건은 시나리오1이 전국적으로 7.5%, 시나리오2는 12.5%가 깡통전세가 될 것으로 전망됐다.

대구의 경우 시나리오2를 기준으로 깡통전세 확률이 3건 중 1건인 33.6%에 달했다. 경북(32.1%), 충남(31.3%), 울산(30.4%) 등도 확률이 높았다.

대전 역시 깡통전세 위험에서 안전하지 못한 것으로 보인다.

대전의 경우 2023년 하반기 시나리오1은 11.6%, 시나리오2는 19%, 2024년 상반기에는 다소 낮아지긴 했지만 시나리오1이 8.7%, 시나리오2는 15.9%로 전국 평균을 웃돌았다.

실제 한국부동산원에서 거래 추이를 보면 지난 1월 대전 아파트 매매가격지수는 1년 전과 비교할 때 -1.73% 하락했고, 타 지역은 최근 3개월 대부분 올랐으나 대전은 하락했다.

국토교통부 실거래가 시스템을 보면 대전 서구 만년동 한 아파트의 경우 동일면적에 대해 2021년 1월~3월에 21건 거래됐다. 평균매매가 2억9233만원이었다. 2023년 동기간에는 11건이 거래됐고, 평균매매가 2억3644만원으로 약 20% 하락된 금액에 거래되고 있다.

2021년 전세 최고가는 2억8000만원으로 2023년 추정매매가보다 20% 하락한 셈이다. 임대인의 재정 상황을 고려해야겠지만, 지표상 깡통전세가 될 확률은 19%로 이미 깡통전세이거나 전세금을 돌려받지 못할 가능성이 농후하다.

이미 전국적으로 역전세가 심화된 상황. 대전도 깡통전세 시나리오는 이미 현실이 됐으며 그에 따른 부작용으로 전세 사기 위험도 높아질 것으로 분석된다.

공인중개사 A씨는 “평균 시세에 맞춰 보증금액을 낮춘다 해도 위험성 때문에 부동산을 찾는 손님들에게도 해당 매물을 추천할 수 없다”며 "새로운 세입자를 구하기도 어려운 상황에 놓여있다"고 말했다.

이에 민병철 주택금융연구 위원은 "깡통전세 문제 대응책을 보증금 반환보증에 집중하면 보증기관에 대부분의 위험이 전가될 수 있다"며 "전세피해 예방대책으로 국토교통부의 선순위 임차인 정보 및 체납정보 확인권 등과 같은 다각적인 대응 방안을 지속해서 고민할 필요가 있다"고 조언했다.