충청권 상가 공실률이 전국 평균을 크게 상회하고 있다. 세종과 충북은 중대형 상가 공실률이 각각 25.2%, 20.4%로 전국 평균보다 7~12%p 높다. 소규모 상가 엿기 세종 14.4%, 충북11.2%로 공실률이 고착화되고 있다. 

이는 일시적인 경기침체나 자영업 부진만으로는 설명하기 어렵다. 신도시 설계부터 과잉 공급된 상업용지, 인구 정체와 소비 인구 분산, 온라인 소비 확대 등 다양한 요인이 복합적으로 작용하고 있다. 세종은 도시 전역에 상가가 분산돼 있지만 실제 유동인구는 한정돼 있고 충북 일부 도시는 기존 중심 상권이 사실상 기능을 상실했다고 봐야 한다.

비대면 소비 확산은 오프라인 점포 수요를 더 줄였고 고정비 부담이 큰 중대형 상가는 더이상 들어온다는 사람이 없다. 임대료를 낮추는 방식으로는 이 현상을 끊어낼 수 없다. 오히려 자산가치 하락이 투자 회피를 불러오고 이로 인한 공실 장기화 악순환에 바람을 불고 있다. 

그럼에도 불구하고 현재의 대응은 공급자 중심에서 크게 벗어나지 못하고 있다. 창업 공간 조성, 리모델링 지원 등은 공간 개선에만 의미가 있을 뿐, 실질적 수요 유입에는 한계가 있다. 수요가 없는 지역에서 물리적 공간을 되살리려는 방식은 근본적인 해답이 아니다. 

공실 문제를 줄이기 위해선 상가 총량을 줄이고 수요 중심으로 공간을 재편해야 한다. 상업용지 용도 조정, 공실 상가의 복합 용도 전환, 소비 유입이 가능한 기능 중심 상권 조성이 병행돼야 한다. 충청권 상권의 위기는 단지 점포 한 곳의 문제가 아닌 도시의 구조와 기능 전환을 요구하는 신호다. 자영업자의 실패가 아닌 도시정책의 과오로부터 해법을 찾아야 한다.