충청권 상가 공실률은 단순한 경기 침체나 자영업 경쟁 심화로 설명되기 어렵다. 실제로 공급 과잉, 소비 구조 변화, 인구 정체와 같은 다양한 요인이 복합적으로 작용하면서 충청권의 상업공간은 회복 불가능한 과잉 상태에 빠져들고 있다.

세종시는 상업용지 과잉 공급의 전형적인 사례다. 도시 계획 초기부터 주거지와 상업지가 분리된 데다 실제 소비 수요보다 훨씬 많은 상업 필지가 배정됐다. 중심상권 외곽에 까지 대규모 상가가 분포돼 있지만 유동 인구가 도달하지 못하면서 상당수 상가는 준공 직후 수년간 비어있는 상태가 이어지고 있다. 실제로 1분기 기준 세종의 중대형 상가 공실률은 25.2%로 전국 최고 수준이다.

충북도 비슷하다. 충주는 중심 상권과 외곽 신도심이 이중으로 분화되며 소비 인구가 분산됐고 제천은 중심지 기능이 약화되면서 기존 상권자체가 급속히 쇠퇴했다. 수요 기반이 약화된 지역에서 신규 상가 공급은 오히려 공실률을 가속화하는 요인으로 작용하고 있다. 최근 30%를 넘긴 충주 자유시장과 제천 중앙동의 공실률이 그 결과다. 

오프라인 소비 여건의 전반적 약화도 원인 중 하나다. 통계청에 다르면 2002년부터 2016년까지 소매업 점포 수는 온라인 거래 증가율과 반비례 관계를 보였다. 이후 코로나19로 비대변 소비가 급속히 확산하며 오프라인 소매점은 회복 없이 수요를 상실한 상태다. 이커머스에 적응이 어려운 자영업 점포일수록 충격이 컸고, 특히 고정비 부담이 높은 중대형 상가는 임차인을 찾기 더욱 어려워졌다. 

문제는 공실이 늘어나자 임대료를 낮추는 방식으로 대응했지만, 이마저도 수요 회복을 이끌어내지 못하고 있다는 점이다. 한국부동산원은 "공실 해소를 위한 임대료 하향 조정이 자산가치 하락으로 이어져 상가 투자 매력을 급격히 떨어뜨리고 있다"고 진단했다. 투자 회피 현상이 공실 장기화를 더욱 심화시키는 악순환이 반복되는 것이다. 

충청권 상권은 지금 '수요보다 많은 공간'이 누적돼있다. 이 현상은 단순한 부동산 경기 부진을 넘어 상업공간 자체의 기능가 가치를 되묻는 상황으로 바뀌고 있다. /이승현 기자