지난번에는 부동산 전세와 매수우위지수에 대해 알아봤습니다. 이 지수는 부동산 시장의 흐름을 쉽게 파악할 수 있는 지표로, KB부동산이 제공하고 있습니다.

이번에는 부동산의 미래를 예측하는 중요한 키인 ‘수요와 공급’에 대해 살펴보겠습니다. 수요와 공급은 집값을 결정짓는 중요한 요소입니다.

수요와 공급의 균형이 한쪽으로 치우치면 부동산 가격에 큰 영향을 줍니다. 수요가 공급보다 많으면 집값은 상승하고, 공급이 수요보다 많으면 집값은 하락하거나 일정 수준을 유지합니다.

그럼 수요는 어떻게 예측할 수 있을까요? 수요(적정 공급량)는 해당 지역의 인구수에 0.5%를 곱해 구합니다. 예를 들어, 서울의 인구수가 9,414,093명이라면, 적정 수요량은 9,414,093×0.005=47,070세대로 예측할 수 있습니다. 반면, 공급은 입주 예정 수와 미분양 물량을 합쳐서 구합니다.

여러 애플리케이션(앱)에서 이러한 적정 수요량과 입주 예정 물량 정보를 제공하고 있습니다. 대표적으로는 '아파트 실거래가'와 '부동산지인'이 있습니다. 특히 '아파트 실거래가'를 참조하면, 미래의 서울시 집값이 공급 부족으로 인해 상승할 가능성이 크다는 것을 알 수 있습니다.

공급량에 대한 논의에서 입주물량은 이미 다루었으니 이제 미분양 물량에 대해 살펴보겠습니다.

미분양 데이터를 통해 어떻게 시장의 흐름을 파악할 수 있을까요? 위에서 언급했듯이,

수요 > 공급일 때는 가격이 상승하며,

수요 < 공급일 때는 가격이 하락합니다.

이를 토대로, 미분양 물량이 많이 남아있으면 부동산 시장이 하락할 신호로 해석될 수 있고, 미분양 물량이 줄어들면 가격이 상승할 가능성이 높다고 볼 수 있습니다.

이렇게 미분양의 추이를 관찰함으로써 부동산 시장의 흐름을 예측할 수 있습니다. 미분양 데이터는 '부동산지인', '아파트 실거래가'를 통해 확인할 수 있으며, 국토교통부의 '통계누리'나 각 시·도의 공공기관에서도 해당 데이터를 제공하고 있습니다.

'부동산지인'과 '아파트 실거래가', '통계누리'는 각 지역의 데이터를 가공해 제공하므로, 좀 더 신속한 정보를 원한다면 각 시청이나 도청에서 제공하는 데이터를 참고하는 것이 좋습니다.

미분양 데이터를 분석할 때의 핵심 팁은 한 지역에만 국한해서 보지 않고, 대체 가능한 지역의 데이터도 함께 고려해야 한다는 것입니다. 대체 가능한 지역이란 주로 출퇴근이 용이한 지역을 말합니다.

예를 들어:

1. 세종과 대전

2. 서울, 경기, 인천

이러한 지역들의 미분양 추이는 빠르게 소진되고 있음을 알 수 있습니다. 2023년 하반기에는 현재보다 집값이 상승할 가능성이 크다는 예측을 할 수 있습니다.

제 5장에서는 부동산의 미래를 예측하는 데 중요한 수요와 공급에 대해 살펴보았습니다. 다음 시간에는 '부동산의 꽃'이라고도 불리는 부동산 차트(지수 및 변동률)에 대해서 알아보도록 하겠습니다.