세종은 뛰고, 부산은 주저앉고…지역별 시장 격차 심화

대한민국 부동산 시장이 5월을 기점으로 수도권-지방 구조적 분리 현상이 본격화되고 있다. 금융규제 강화, 임대시장 제도 개편 논의, 공공주택 공급 확대 등 주요 정책 변화가 잇따르고 있지만, 동일한 정책이 지역별로 상이한 파급효과를 보이며 결과적으로 시장 격차를 더욱 심화시키는 요인으로 작용하고 있다. 특히 수도권에서는 대출 규제 강화와 공급 확대에도 불구하고 실수요자 중심의 거래와 강남권 재개발 기대감이 맞물려 가격 상승세가 이어지고 있으며, 지방은 정책 지원에도 불구하고 수요 기반 자체가 약화되며 정체 또는 하락 흐름이 장기화되고 있다.

7월부터 시행 예정인 스트레스 DSR 3단계는 수도권 주담대에 우선 적용되고, 지방은 한시적으로 2단계가 유지되며 차등적 규제가 도입된다. 이는 지방 대출 수요 감소세를 방지하기 위한 조치이지만, 금융 여건 자체의 회복보다는 규제 유예 수준에 그치고 있어 근본적 해법이 되지 못하고 있다. 청년·신혼부부 대상 특례대출도 수도권에서는 소득 기준 완화로 매입 유인이 증가한 반면, 지방에서는 낮은 주택가격과 맞물려 금리 인하형 상품이 더 큰 수요로 이어지는 등 정책 반응이 상이하다.

매매가격 측면에서는 서울 강남3구 중심의 상승세와 경기·인천의 정체 양상이 수도권 내부의 계층화를 부추기고 있으며, 세종은 정부이전 기대감으로 상승폭이 두드러진 반면 부산·경남은 인구와 산업 기반의 동반 약화로 하락세가 지속되고 있다. 이 같은 지역 간 격차는 산업구조에 따라 분화된 수요층과 주거 선호의 변화에서 비롯된 것으로 단기 정책만으로는 대응이 어렵다.

양도세 중과 유예 연장으로 서울과 수도권에서 매물이 증가한 반면 지방은 제한적인 움직임에 그쳤고, 임대차보호법 개편 논의 역시 수도권 월세 전환 비율 증가와 지방의 전세 유지라는 이질적 흐름을 낳고 있다. 공급 측면에서도 수도권은 청년주택 중심으로 신도시 개발이 가속화되고 있는 반면, 지방은 고령층·대학생 맞춤형 주택 위주로 정책이 제한되어 있어 전체 수요 기반을 회복하는 데에는 역부족이라는 평가가 나온다.

수도권은 도심 재개발과 신도시 공급의 병행으로 시장이 재편되고 있으나 내부 격차가 더욱 확대되는 양상이며, 지방은 세종·제주 등 일부 예외 지역을 제외하고는 전반적인 수요 위축이 지속되고 있다. 관광자원이나 산업 클러스터 등 특수 수요가 형성된 일부 지역을 제외하면, 대부분 지방 도시들은 인구 감소와 주거 수요 하락이라는 구조적 한계를 안고 있다.

지금의 시장 흐름은 단기 정책이 아닌 구조적 재편을 요구하고 있다. 동일한 제도를 전국에 일괄 적용하는 방식은 지역 간 격차를 줄이기보다는 오히려 고착화시키는 결과를 초래하고 있다. 주택 수요 구조, 산업 기반, 인구 이동 등 근본적 요인을 반영한 맞춤형 주거정책과 지역 경제 활성화 전략이 병행되지 않는 한 지방 주택시장의 회복은 기대하기 어렵다.  /이승현 기자