부동산 지표로 경제 예측하기

여름이 한걸음 다가오고 있습니다. 지난달에는 제가 강의가 있어서, 조금 늦게 게재를 하게 됐습니다.   

이번달에는 부동산심리 두 번째인 '부동산 전세'에 대해서 알아보고자 합니다.   

전세데이터를 어떻게 지수화하고, 부동산시장에서 전세수급을 어떻게 알 수 있을까요.

이 부분에 대해서 많이들 궁금해하시는데, 이는 바로 '포털사이트의 관심도'입니다.  어떻게 알 수 있을까요.   

첫 번째, 네이버 '데이터 랩'을 이용하는 방법입니다.

지난 4월 17일 전세관심도가 최고치인 100을 나타내었는데, 이는 전세사기 3번째 피해자가 사망해, 전세관심도가 가장 높게 올라간 날입니다.   

이처럼 포털사이트를 통해서 전세에 대한 관심도를 쉽게 파악할 수가 있습니다.   

두 번째, KB부동산에서 제공하는 '전세수급 동향'자료입니다.   

전세수급 차트 및 데이터는 부동산에서 중요한 '심리'를 볼 수 있는 자료입니다.   

지난달에 알아본 '매수우위지수'는 사려는 사람과 팔려는 사람의 심리를 보여줬다면, 전세수급 차트는 전세 수요자의 심리를 파악할 수 있는 자료입니다.   

KB부동산에서 전세수급지수는 0~200 범위 이내이며 지수가 100을 초과할수록 공급부족(전세가 심각해진다)' 비중이 높음을 나타내며, 100보다 작으면 공급충분으로 전세가 덜 심각하다는 의미입니다.   

이는 지수가 높을수록 전세의 공급이 부족하므로 시장에서 전세부족으로 인해 매매의 수요층이 더 많아져 매매시장으로 이동할 가능성이 높다고 예측할 수 있으며, 이는 최종적으로 매매가격상승으로 이어질 가능성이 상당히 높습니다.   

그렇다면 이 지수는 어떻게 계산할 수 있는지 살펴보겠습니다.   

전세수급지수 = 100 + '공급부족' 비중 - '공급충분' 비중 

(조사항목 : 공급부족, 적절, 공급충분)   

예를 들면 전국 전세수급동향 주간시계열 자료가 6월 26일 91이었습니다. 이는 아래와 같이 구해질 수 있습니다.   

전세수급지수 = 100 + 23.2 - 32.3 = 91

그렇다면 왜 전세수급동향을 봐야 하는가. 

전세수요자와 전세공급자 간의 보이지 않는 심리 즉 '수급동향'을 보는 것인데, 이를 통해 전세가격 흐름을 예상할 수 있기 때문입니다. 

즉 아래와 같이 표현할 수 있습니다. 

예를 들면, 앞으로 2~3개월 후, 전세수요자 > 전세공급자 = 전세가 상승, 전세수요자 <전세공급자 = 전세가 하락으로 이어질 가능성이 높다는 의미입니다.   

그렇다면, KB부동산 주간시계열자료의 '전세수급동향'를 통해서 어떻게 시장강도를 알 수 있는지 좀 더 구체적으로 알아보겠습니다. 

KB통계자료실 '전세수급동향”를 통한 시장강도 알아보기'   

KB부동산 주간시계열 자료에서, 전국은 지난 1월 2일에 전세수급동향이 59.3으로 시작해서 6월 26일 91로 전세수급지수가 높아지는 것을 알 수 있습니다. 

6월로 갈수록 전세가 부족해질 수 있다는 것을 예측할 수 있으며, 대전 및 세종의 경우 이미 100을 초과해, 전세공급부족이 올 가능성이 높아졌습니다.

이를 구체적으로 살펴보면, 대전과세종 전세상황을 알 수가 있습니다. 

대전 및 세종은 이미 전세수급지수가 100을 초과, 앞으로  전세공급부족이 나타날 가능성이 있음을 알 수가 있습니다.

지역 간에 전세수급상황이 어떠한지 비교해 볼 수도 있습니다.   

대전, 세종, 충남, 충북 전세수급동향을 알아보면  대전, 세종, 충남, 충북 전세시장은 이미 100을 초과해 상승 중입니다.   

충북의 경우, 충남을 뛰어넘어 전세공급부족이 일어날 가능성이 가장 높은 도시임을 알 수 있으며,  대전, 세종, 충남, 충북의 경우 전세수급지수가 동시에 상승하고 있음을 알 수 있습니다.

지난달에 이어서 이번달에는 부동산시장에 중요한 '심리'인 매도우위지수와 전세수급동향에 대해서 알아봤습니다.